12 Maggio 2014

Ai valori di mercato attuali i danni ai condomini per i posti auto non realizzati all’epoca dal costruttore


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Per risarcire i condomini per i posti auto mancanti vale il notorio di nozioni di fatto ricomprese nella comune esperienza: la mancata acquisizione di un bene non va liquidata dall’inadempimento ma deve essere rapportata ai prezzi del mercato edilizio attuale e non alla data della domanda l’entità del ristoro. Lo ha sancito la Corte di cassazione che, con la sentenza 10188 del 9 maggio 2014, ha respinto il ricorso di un Consorzio contro la decisione della Corte d’appello di Firenze che l’ha condannato a risarcire il danno per ogni singola unità abitativa.

Il caso
La cooperativa ha realizzato 64 alloggi del complesso ma con posti auto disponibili di gran lunga inferiore a quanto previsto. La seconda sezione civile, ritenendo il costruttore inadempiente rispetto al suo obbligo, ha osservato che la Corte distrettuale non ha provveduto a liquidare il danno in via equitativa ma si è avvalsa del notorio, secondo la previsione dell’art. 115 Cpc, di nozioni di fatto ricomprese nella comune esperienza. Al riguardo, Piazza Cavour cita la sentenza 1492/1987, secondo cui, poiché deve intendersi per notorio quel fatto che l’uomo di media cultura conosce in un dato tempo e in un determinato luogo, anche se relativo a un settore delimitato dell’attività umana, in tale nozione rientra anche la conoscenza di una crisi edilizia e delle relative conseguenze per i valori degli immobili, stante la diffusione delle rilevazioni statistiche in materia socio – economica, fra le quali vanno annoverate anche quelle concernenti i valori dei beni immobiliari e la loro tendenza all’aumento o al ribasso solitamente pubblicate dalla stampa, quotidiana e periodica. E ancora, la sentenza 2162/1970, secondo cui non si è in presenza di un giudizio di equità, allorquando la determinazione di un corrispettivo di appalto costituisce la risultante concreta di fatti notori (prezzi di mercato) e di nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza (onere per l’esecuzione di lavoro), che possono essere posti dal giudice a fondamento della decisione a norma dell’art 115 Cpc. E la sentenza 3307/1986, secondo cui tra le nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza, idonee come tali ad essere poste, a norma dell’art. 115 Cpc, a fondamento della decisione, rientrano le circostanze di cosiddetta notorietà ristretta, vale a dire quelle circostanze conosciute e comunemente note non già in senso assoluto, ma nel luogo in cui abitano il giudice e le parti in causa).

Inoltre, per la Suprema corte l’affermazione del giudice di merito circa la sussistenza di un fatto notorio non può essere censurata in sede di legittimità mediante una mera negazione della notorietà del fatto assunto come tale dal giudice, ma solo qualora il ricorrente deduca che sia stata posta a base della decisione una inesatta nozione del notorio, ovvero prospetti elementi specifici e significativi tali da escludere l’utilizzabilità della nozione stessa e da infirmare, sul piano motivazionale, la valutazione del giudice, il quale, una volta affermato che un fatto è acquisito per comune conoscenza, non è tenuto a indicare gli elementi sui quali tale determinazione si fonda. Pertanto, il pregiudizio derivante dalla mancata acquisizione di un bene deve essere risarcito con la prestazione del suo equivalente in denaro, determinato con riferimento al momento in cui viene operata la liquidazione e non a quello in cui si è verificato l’inadempimento: insomma, per quanto riguarda la liquidazione, non si può richiedere di “riportare” alla data della domanda l’entità del risarcimento. Ricorso respinto.