19 Settembre 2014

Bastano servizi comuni e si ha il supercondominio, l’amministratore mostra i conti prima dell’assemblea


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I soli servizi comuni a due edifici configurano l’esistenza di un supercondominio fra i due distinti enti di gestione, che pure non condividono alcun bene materiale. E dunque non è valida la delibera che ripartisce i costi di portierato e pulizia afferenti a entrambi i fabbricati senza l’assemblea del supercondominio. Ha dunque ragione il proprietario esclusivo residente in uno dei due palazzi a chiedere conto delle spese al suo amministratore che recepisce in blocco i conti provenienti dal collega: l’accesso alla documentazione contabile, in generale, deve essere consentito prima dell’assemblea per consentire una partecipazione informata alla riunione in cui si voterà la delibera. È quanto emerge dalla sentenza 19799/14, pubblicata il 19 settembre dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Fenomeno giuridico
Bocciato il ricorso di uno dei due condomìni “incriminati” dopo l’annullamento della delibera che approvava il consuntivo: nei conti, infatti, risultano inserite spese per illuminazione e acqua potabile che sono di pertinenza del supercondominio e dovevano invece votate dall’assemblea di quest’ultimo, mai convocata. Ha successo l’iniziativa di un condomino che lamenta come manchino del tutto i titoli giustificativi per gli oneri reclamati dall’amministratore. Inutile sostenere che non si configuri il supercondominio dal momento che i beni utilizzati per i servizi comuni ai due edifici sono di proprietà esclusiva di uno solo dei due comprensori residenziali: il «fenomeno giuridico» ben può sussistere quando si configura una più ampia organizzazione laddove i servizi comuni come il portierato o la raccolta dei rifiuti si pongono in rapporto di accessorietà con i fabbricati. Dagli atti emerge che l’amministratore di uno dei due condomini inserisce nel consuntivo i costi indicati dall’altro senza acquisire la relativa documentazione. E soprattutto senza controllare se le spese siano state davvero sostenute o comunque suddivise in proporzione alle volumetrie degli immobili. È evidente, intanto, che il riferimento del proprietario esclusivo non può che essere il suo amministratore. E quest’ultimo deve sempre organizzarsi in modo da poter esaudire le richieste dei condomini che gli domandano le carte con i costi alla vigilia dell’assemblea che deve decidere sulla ripartizione delle spese: in caso di rifiuto spetta a chi guida l’ente di gestione provare che la richiesta del singolo proprietario esclusivo fosse incompatibile con le modalità di “trasparenza” comunicata in precedenza. Non resta che pagare le spese.