2 Agosto 2014

Bolletta dell’acqua e spese per l’ascensore non si possono calcolare in base al numero dei residenti


14.08.01 Cassazione Bolletta dell’acqua e spese ascensore non si possono calcolare in base al numero dei residenti

In condominio anche le case sfitte devono pagare la bolletta dell’acqua e le spese per l’ascensore: è infatti illegittima la delibera che ripartisce gli esborsi in base al numero di persone che stabilmente abita le unità immobiliari di proprietà esclusiva. E ciò perché l’obbligazione del singolo condomino è propter rem, cioè trova fondamento nel solo diritto di comproprietà sulla cosa comune: il fatto che egli non ne faccia uso non lo esonera dal pagamento delle spese. È quanto emerge dalla sentenza 17557/14, pubblicata il primo agosto dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Privacy a rischio
È accolto il ricorso del condomino che (evidentemente) ha una famiglia numerosa: sbaglia l’assemblea che nel ripartire a maggioranza i costi si discosta dal tradizionale criterio dei valori millesimali (e nel caso dell’ascensore anche dal livello di piano). Il legislatore, osservano gli “ermellini”, guarda con favore all’installazione di singolo contatori, per evitare sprechi delle risorse idriche. Ma quando mancano i misuratori, non si può ricorrere a un criterio forfetario presuntivo di natura personale, com’è quello del numero dei residenti dell’immobile; anche perché ciò significa trasformare l’amministratore condominiale in “controllore”, chiamandolo a vigilare su questioni che esulano dal suo mandato e invece toccano da vicino le relazioni personali e private di ciascun proprietario esclusivo.

Base reale
Non si può poi dimenticare che anche i locali non abitati possono consumare acqua, come nel caso di perdita dei tubi (senza trascurare eventuali pulizie e cura delle piante con relativa irrigazione). Esonerare dai pagamenti i proprietari esclusivi degli immobili vuoti equivale a far ricadere su tutti gli altri i costi del lavaggio delle parti comuni e dall’eventuale annaffiamento dei giardini comuni; va poi ricordato che la tariffa idrica comprende un minimo fisso per la disponibilità del servizio che deve comunque essere corrisposto al gestore al di là del consumo effettivo. Altrettanto vale per l’ascensore: le spese per l’impianto devono essere suddivise in base al valore e all’altezza di ciascun piano dal suolo e dunque su base reale e non personale; risulta irrazionale la scelta di gravare i proprietari con un maggior numero di residenti sul presupposto di un più intenso uso dell’elevatore. Parola al giudice del rinvio.