3 Gennaio 2014

Bonus 2014 per energia, mobili e ristrutturazioni. Valide ma a rischio-multa vendite e locazioni senz’Ape


14.01.02 Legge Di Stabilità 147.2013

Sono prolungati per tutto il 2014 gli incentivi fiscali per la riqualificazione energetica, le ristrutturazioni edilizie e l’acquisto di mobili collegati ai relativi interventi. Ma non è solo la legge di stabilità 2014 a occuparsi di lavori in condominio: il decreto Destinazione Italia cancella il paletto della maggioranza di due terzi in assemblea finora necessario per deliberare opere che consentono il risparmio energetico negli edifici. E indica la sanzioni previste per i contratti di compravendita e locazione sprovvisti di Ape, l’attestazione di prestazione energetica dell’immobile (cfr. in allegato la legge 147/13, il decreto legge 145/13, la tabella delle agevolazioni elaborata da Confedilizia all’epoca dell’introduzione delle misure e ancora valida, e la tabella sull’attestato energetico, sempre realizzata dall’ufficio studi dell’associazione dei proprietari immobiliari). Tra le novità in tema di Ape c’è l’esclusione degli obblighi di allegazione, di consegna e di informativa per gli atti traslativi a titolo gratuito (cfr. in allegato il documento riassuntivo realizzato dal Notariato dopo il decreto Destinazione Italia). In materia è intervenuto anche uno dei due decreti milleproroghe di fine anno, il dl 151/13 (qui disponibile come documento allegato): «Non sono più necessarie le dichiarazioni di conformità catastali e l’attestato di prestazione energetica all’atto di cessione dell’immobile: queste documentazioni potranno essere prodotte anche successivamente»,  annuncia in termini generali il comunicato di Palazzo Chigi emesso al termine del Consiglio dei ministri; tuttavia, le norme citate nel testo del provvedimento poi pubblicato in Gazzetta Ufficiale e lo stesso inserimento delle disposizioni nel milleproroghe destinato agli enti fanno ritenere che le norme si riferiscano alle dismissioni di immobili ex pubblici, come denunciano sia la rubrica dell’articolo 2 (“Disposizioni in materia di immobili pubblici”), sia i riferimenti all’articolo 3 del decreto legislativo 351/01 (“Disposizioni urgenti in materia di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare”) sia all’articolo 11 quinquies del decreto legge 203/05 (“Dismissione di immobili”).

Detrazioni e aliquote
In tema di energia pulita la proroga fino al 31 dicembre vale per l’ecobonus, vale a dire la detrazione fiscale al 65 per cento sugli interventi che servono a tagliare i consumi degli edifici grazie alle fonti rinnovabili e a mettere in sicurezza degli edifici dal rischio-sisma. Il bonus energia resterà valido fino al 30 giugno 2015 per i lavori alle parti comuni degli immobili condominiali o su tutte le unità immobiliari dell’edificio. Ma la moratoria interessa anche l’agevolazione al 50 per cento per le ristrutturazioni edilizie (il tetto di spesa è di 96 mila euro) e il cosiddetto “bonus mobili” per l’acquisto di complementi d’arredo e grandi elettrodomestici di classe energetica non inferiore ad A+ (A per i forni) che servono per l’immobile oggetto dei lavori (tetto di spesa 10 mila euro); L’altro mille proroghe, il dl 150/13, ha cancellato la norma introdotto solo qualche giorno prima dalla legge di stabilità 2014 secondo cui le spese per l’acquisto di mobili non potevano essere superiori a quelle per le ristrutturazioni. Dal 2015 i due tipi di detrazioni, ecobonus e ristrutturazioni, scendono rispettivamente al 50 e al 40 per cento; dal 2016 resterà unicamente la detrazione per le ristrutturazioni che tornerà al 36 per cento. Ancora: un ordine del giorno presentato alla Camera e accolto dal Governo impegna Palazzo Chigi a stabilizzare ed estendere l’ecobonus al 65 per cento anche al consolidamento antisismico ampliato, alla bonifica dall’amianto, all’edilizia residenziale pubblica e ai soggetti incapienti. E gli immobili pubblici? Sarà Cassa Depositi e Prestiti a prestare garanzia sui finanziamenti per gli interventi che assicurano maggiore efficienza energetica.

Prezzo zonale
Di energia pulita si occupa anche Destinazione Italia, il cui cammino parlamentare comincerà alla Camera nel pomeriggio di mercoledì 8 gennaio. È modificato l’istituto del “ritiro dedicato”, ossia del prezzo che paga il Gse, gestore servizi energetici, per elettricità derivante da impianti a fonti rinnovabili programmabili di potenza fino 10 megawatt ovvero da impianti rinnovabili di qualunque potenza non programmabili: a partire dal primo gennaio per gli impianti a fonti rinnovabili già incentivati il prezzo di ritiro è pari al prezzo zonale orario. Si introduce poi uno strumento volontario, attivato dai singoli operatori, per distribuire nel tempo una parte degli oneri economici per l’incentivazione delle fonti rinnovabili elettriche e valorizzare l’intera vita tecnica degli impianti, senza penalizzare gli investimenti già effettuati. L’opzione dà diritto ad un aumento del periodo di incentivo di sette anni, a fronte però di una riduzione immediata del bonus. L’entità della riduzione sarà fissata in un successivo decreto, in relazione al periodo residuo spettante, al tipo di fonte rinnovabile, al tipo di incentivo e ai costi per la rimodulazione.

Obblighi e sanzioni
Il decreto legge 145/13 intende mettere fine ai dubbi suscitati dall’obbligo di attestazione della prestazione energetica dell’immobile. A fare chiarezza in materia interviene l’ufficio studi di Confedilizia. Nella compravendita rischia una sanzione amministrativa fra 3 mila e 18 mila euro il proprietario che non dota l’immobile dell’Ape; pari ammontare ha la multa per l’omessa dichiarazione o allegazione sulla prestazione energetica nei contratti, comprese le nuove locazioni, che grava sulle parti in solido e in quote uguali. Nell’affitto dell’immobile è il locatore che rischia una sanzione fra 300 e 1.800 euro se non dota il cespite dell’Ape. E nel caso di contratto di locazione di singola unità immobiliare soggetto a registrazione l’omessa dichiarazione, da raccogliere in una clausola ad hoc comporta a carico delle parti il pagamento, in solido e in quote uguali, di una sanzione amministrativa compresa tra un minimo di mille euro e un massimo di 4 mila euro; la multa che si riduce alla metà, dunque da 500 a 2 mila euro, se la durata della locazione non va oltre i tre anni. E qualora l’offerta di vendita o di locazione non riporta i parametri energetici dell’immobile «il responsabile dell’annuncio» è punito con una sanzione compresa fra 500 e 3 mila euro. Ma attenzione: la nullità del contratto di compravendita, trasferimento a titolo gratuito e locazione dell’immobile – dispone la legge di stabilità – dall’adeguamento delle linee guida per la certificazione energetica degli edifici con il decreto che dovrà essere emanato dal ministero dello Sviluppo economico.

Inadempienti puniti
Per il resto in tema di condominio sono confermate le anticipazioni su Destinazione Italia di Cassazione.net (cfr. “Condominio: maggioranza ridotta sui lavori per risparmiare energia. Sanzioni fino a 18 mila euro senza Ape”, pubblicato il 20 dicembre 2013). Scompare dall’articolo 1120 Cc il riferimento al «contenimento del consumo energetico degli edifici»: non servono dunque più i due terzi di maggioranza all’assemblea condominiale per decidere interventi in grado di ridurre i consumi del fabbricato. Il richiamo alle «parti comuni» dell’edificio introdotto nell’articolo 1130 Cc sulle attribuzioni dell’amministrazione esonera i singoli condòmini dal presentare la dichiarazione sulle condizioni di sicurezza della singola unità immobiliare di proprietà esclusiva.

È l’assemblea a sanzionare i condomini inadempienti, decidendo ora con la semplice maggioranza degli intervenuti e con almeno 500 millesimi dell’edificio. Il Fondo lavori resta obbligatorio e deve sempre essere anticipato, ma in relazione ai singoli pagamenti dovuti all’appaltatore per ogni stato di avanzamento dei lavori. Sarà infine un regolamento del ministero della Giustizia a stabilire in modo omogeneo su tutto il territorio nazionale gli standard per lo svolgimento della formazione per gli amministratori di condominio