20 Dicembre 2013

Condominio: maggioranza ridotta sui lavori per risparmiare energia. Sanzioni fino a 18 mila euro senza Ape


13.12.20 Modifica Riforma Condominio

Cambia ancora la disciplina del condominio a un anno dalla riforma introdotta dalla legge 220/12. Il decreto legge Destinazione Italia in attesa di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale semplifica la realizzazione dei lavori per il risparmio energetico eliminando il quorum dei due terzi in assemblea per il via libera all’opera: sarà introdotto il paletto minimo di un terzo. Il dl colma poi una lacuna della riforma: sarà un regolamento del ministero della Giustizia a stabilire in modo omogeneo su tutto il territorio nazionale gli standard per lo svolgimento della formazione per gli amministratori di condominio. Si precisa che i dati relativi alle condizioni di sicurezza da inserire nell’anagrafe condominiale sono quelli relativi alle parti comuni dell’edificio, di cui all’articolo 1117 Cc: si punta a evitare che una formulazione normativa più generica possa dar luogo a intromissioni nelle proprietà individuali anche quando le attività realizzate non interferiscano in alcun modo con la tutela delle strutture essenziali e comuni (tra cui quelle portanti dell’edificio), indicate nell’articolo 1117 Cc. Cambiano le regole del fondo lavori: l’esborso integrale e anticipato dell’intera somma impegnata costituisce, infatti, uno dei principali disincentivi all’adozione di nuove delibere per l’avvio di lavori di ristrutturazione; la nuova possibilità di costituire il Fondo, che comunque resta obbligatorio e che deve sempre essere anticipato, in relazione ai singoli pagamenti dovuti all’appaltatore per ogni stato di avanzamento dei lavori rappresenta un bilanciamento degli interessi che soddisfa e contempera al meglio le esigenze di tutti gli attori della vicenda contrattuale. Quando ai condomini inadempienti, le scelte sanzionatorie sono affidate direttamente all’assemblea, che decide con la maggioranza degli intervenuti e con almeno 500 millesimi dell’edificio.

Responsabilità solidale
Veniamo all’attestato di prestazione energetica, il famoso Ape, che negli scorsi mesi ha creato vari problemi interpretativi. Nei contratti di compravendita immobiliare, negli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari soggetti a registrazione deve essere inserita una clausola ad hoc con la quale l’acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici; una copia dell’attestato di prestazione energetica deve essere allegata al contratto, tranne che nei casi di locazione di singole unità immobiliari. In caso di omessa dichiarazione o allegazione, se dovuta, le parti sono soggette al pagamento, in solido e in parti uguali, della sanzione amministrativa pecuniaria da 3 mila a 18 mila; la sanzione è da mille a 4 mila euro per i contratti di locazione di singole unità immobiliari, e, se la durata della locazione è sotto i tre anni, la multa è ridotta alla metà. L’accertamento e la contestazione della violazione sono svolti dalla Guardia di finanza o, all’atto della registrazione di uno dei contratti previsti, dall’Agenzia delle Entrate, che, per l’ulteriore corso del procedimento sanzionatorio, presentano rapporto al prefetto, ai sensi dell’articolo 17 della legge 689/81.