5 Ottobre 2012

Dopo vent’anni il proprietario dell’ultimo piano è salvo anche se la sopraelevazione rovina il decoro dell’edificio


Non hanno tempo illimitato i condomini che intendono opporsi alla sopraelevazione effettuata dal proprietario dell’ultimo piano chiedendo la riduzione in pristino perché l’opera rovina le linee architettoniche dell’edificio: il loro diritto reale, infatti, si risolve in una limitazione del diritto di proprietà e risulta dunque soggetta al termine di prescrizione ventennale che vale, ad esempio, per le servitù. Se allora il diritto non è esercitato in modo tempestivo, gli effetti dell’usucapione devono ritenersi salvi ove il possesso aveva i requisiti di legge. È quanto emerge dalla sentenza 17035/12, pubblicata il 5 ottobre 2012 dalla seconda sezione civile.

Interessi contrapposti

Uno dei motivi del ricorso incidentale è accolto contro le conclusioni del pm: materia del contendere la soprelevazione compiuta su di un lastrico solare, opera prima a lungo tollerata e poi divenuta insopportabile perché il locale è trasformato in lavanderia, con l’inevitabile sferragliare di lavabiancheria ed altri elettrodomestici. Ma le rimostranze sono ormai tardive. È senz’altro vero che i condomini possono chiedere i danni, oltre che la riduzione in pristino, al proprietario dell’ultimo piano che in pratica sta costruendo un altro piano sul tetto dell’edificio. Ma il diritto a opporsi all’intervento che rovina il “look” del fabbricato è soggetto a prescrizione: manca infatti un’espressa previsione legislativa che lo faccia assurgere a diritto indisponibile, vale a dire quello di cui il titolare non può privarsi con un proprio atto di volontà, e come tale imprescrittibile. Ciascuno dei condomini può scendere in campo per tutelare le linee architettoniche del progetto originario, contro il diritto a elevare «nuove fabbriche» riconosciuto al proprietario esclusivo del lastrico solare dall’articolo 1127 Cc (diversa è l’ipotesi in cui sono le condizioni statiche dell’edificio a non consentire la sopraelevazione: in tal caso il diritto a costruire semplicemente non esiste e dunque l’azione di accertamento negativo non risulta soggetta a prescrizione). Insomma: una volta decorsa la prescrizione ventennale, non possono non essere salvi gli effetti dell’usucapione laddove il possesso dell’immobile è stato esercitato uti dominus per tutto il periodo necessario.

12.10.05 Cassazione – Dopo 20 anni il proprietario dell’ultimo piano è salvo anche se la sopraelevazione rovina il decoro dell’edificio