2 Maggio 2013

È l’acquirente a pagare la manutenzione straordinaria se il condominio affida l’appalto dopo il rogito


Per ripartire le spese di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale fra l’acquirente e il venditore dell’immobile conta la delibera definitiva che commissiona l’appalto all’impresa edile, mentre non rilevano le decisioni di carattere programmatico. Così, se la compravendita dell’appartamento avviene fra le due delibere dell’assemblea – quella preparatoria e quella invece veramente impegnativa per i condomini – l’esborso per i lavori deve gravare tutto sul compratore che subentra al venditore in qualità di proprietario esclusivo dell’immobile. Lo chiarisce la sentenza 10235/13, pubblicata il 2 maggio dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Preparazione irrilevante
Bocciato il ricorso dell’acquirente che intendeva scaricare tutto il debito addosso al dante causa. È vero: prima della sottoscrizione del contratto di trasferimento immobiliare fra le due parti l’assemblea condominiale ha già approvato una delibera sulla manutenzione straordinaria. Ma si tratta di una decisione del tutto interlocutoria e di massima, che afferma unicamente la necessità di eseguire i lavori, in attesa di valutare i preventivi sulle spese che si sarebbero dovute sostenere. Soltanto dopo che la compravendita immobiliare risulta conclusa e perfezionata, invero, l’assemblea di decide a commissionare i lavori all’impresa, individuandone la natura e l’entità e, quindi, provvedendo ad adottare una delibera pienamente vincolante per il condominio, tale da produrre effetti giuridici per i singoli proprietari esclusivi. Dopodiché si apre il cantiere. Insomma: per i condomini ha effetto costitutivo unicamente la decisione che dispone gli intereventi da eseguire sul fabbricato, con l’affidamento dell’appalto e il piano di riparto degli oneri da sostenere. Tutte le attività preparatorie non contano. Non resta che pagare le spese di giudizio, anche se la domanda di condanna ex articolo 385, comma 4, viene rigettata.
13.05.02 Cassazione Acquirente paga le spese di manutenzione straordinaria se il condominio appalta dopo l’atto