28 Luglio 2014

Equo canone e non affitto libero se il locatore si riserva la disdetta per dare l’immobile al figlio


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Patto in deroga no, equo canone sì quando nel contratto quando il locatore non rinuncia in modo esplicito a esercitare il diritto di recesso alla prima scadenza quadriennale e, anzi, si riserva di comunicare la disdetta, ad esempio per una necessità dei figli: il requisito della durata “quattro anni più quattro”, infatti, è l’unica condizione indispensabile per poter pattuire in modo legittimo un affitto più alto rispetto all’entità indicata dall’articolo 12 della legge 392/78; ne consegue che è nulla la sola pattuizione del canone extralegale senza l’inefficacia dell’intero contratto. È quanto emerge dalla sentenza 17059/14, pubblicata il 28 luglio dalla terza sezione civile della Cassazione.

Clausola insufficiente
È accolto contro le conclusioni del sostituto procuratore generale il ricorso del conduttore. A essere incriminato è l’articolo 3 del contratto intervenuto fra le parti che contiene «il rinnovo per un ulteriore quadriennio, salvo la comunicazione di disdetta per adibizione dell’appartamento a necessità del locatore o del coniuge o dei figli». Sbaglia la Corte d’appello a ritenere che la clausola del contratto integri la rinuncia preventiva al diniego di rinnovo, vale a dire l’unica circostanza che legittima la pattuizione di un pigione in misura superiore a quella dell’equo canone: deve infatti essere ricordato che l’apposizione di una mera clausola di rinnovo automatico non risulta sufficiente per rilevare la rinuncia da parte del locatore, che deve invece essere formulata in modo inequivoco.

Norma inderogabile
Nella specie non può configurarsi un vero e proprio contratto di affitto “4+4”, anche se la clausola con la disdetta risulta soltanto eventuale: sono infatti tutt’altro che meramente formali le differenze fra il modello legale e quello convenzionale adottato dai contraenti. Il modello adottato dalle parti contraenti prevede la durata di soli quattro anni, che si intende tacitamente rinnovata per eguale periodo nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore la disdetta motivata ai sensi dell’articolo 11, secondo comma della legge 359/92. Scatta allora la sostituzione automatica delle clausole difformi, ai sensi degli artt. 1339 e 1419, secondo comma, Cc, con la norma inderogabile dell’equo canone: è escluso che possa operarsi l’inserimento automatico della rinuncia del locatore alla facoltà di disdire il contratto alla prima scadenza, perché ciò comporterebbe l’inammissibile introduzione nel contratto di un requisito essenziale mancante, e, in definitiva, la creazione di un tipo di rapporto diverso da quello voluto dalle parti. Parola al giudice del rinvio.