7 Settembre 2013

Il comproprietario che abita la casa in comunione ereditaria paga agli altri l’affitto a prezzi di mercato


Il comproprietario che abita l’immobile afferente alla comunione deve compensare gli altri partecipanti per il suo godimento esclusivo del bene con i frutti civili prodotti dal cespite, che nel caso dell’unità abitativa urbana devono essere identificati nell’affitto a prezzo di mercato. La casa, infatti, ben potrebbe essere concessa in locazione a un terzo. È quanto emerge dalla sentenza 20394/13, pubblicata dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Prelievo legittimo
Zie battono nipoti nell’annosa causa inerente la comunione ereditaria dei genitori delle signore: le due hanno una quota di un terzo a testa, i due giovani un terzo in due. Ma questi ultimi abitano in un immobile ereditario e l’assemblea delle comunioni delibera che i nipoti debbano versare un canone di locazione per l’occupazione dell’immobile. Gli obbligati, tuttavia, ottengono l’annullamento della decisione sul rilievo che l’assemblea non potrebbe operare quello che definiscono un «prelievo forzoso». Senza dimenticare – ricordano i nipoti – che il credito delle zie potrebbe andare in compensazione con le rendite prodotte fa altri cespiti comuni.

Proprietari e possessori
L’errore della Corte d’appello, tuttavia, sta nel non cogliere che nella specie non c’è alcun conflitto tra possesso e proprietà: sbaglia dunque il giudice del merito ad applicare, invece che le norme sulla comunione, l’articolo 1148 Cc che disciplina la diversa fattispecie della sorte dei frutti naturali o civili percepiti dal possessore di buona fede che deve restituire la cosa al rivendicante. Nel nostro caso invece tutti i partecipanti alla comunione devono ritenersi proprietari e possessori della cosa comune. Risultato: se per il bene non è possibile il godimento comune, i comproprietari possono deciderne l’uso indiretto. E, prima e al di là di questo, chi ha beneficiato dell’immobile senza un titolo che legittimasse l’esclusione degli altri partecipanti deve versare a questi ultimi un ristoro che compensi la privazione pro quota del bene comune. Ristoro che dovrà essere ragguagliato ai valori di mercato dal giudice del rinvio.
13.09.05 Cassazione- Comunione. Godimento eslusivo dell’immobile da parte di uno dei condiventi. Pagamento del corrispettivo agli altri partecipanti