2 Giugno 2014

Il condominio deve denunciare subito le infiltrazioni nella nuova costruzione senza attendere l’esito della perizia


14.05.30 Cassazione Termini Vizi opera

Il condominio che contesta all’appaltatore l’esistenza di gravi difetti nella nuova costruzione è tenuto a denunciare i vizi entro l’anno dalla loro insorgenza senza attendere l’esito della perizia tecnica. La possibilità di superare il termine di decadenza è concessa a tutela dei danneggiati solo nell’ipotesi in cui i difetti necessitino di analisi approfondite per individuarne la reale entità e risalire al possibile responsabile.

Lo ha chiarito la terza sezione civile della Cassazione con la sentenza n. 12297 di oggi che ha respinto il ricorso di un condominio nei confronti della società che aveva realizzato l’edificio. Fin da subito nell’immobile si erano manifestate gravi e diffuse infiltrazioni d’acqua nelle parti condominiali che hanno indotto i condomini a citare in giudizio la società per ottenere un risarcimento pari alle spese necessarie per eliminare i vizi.

La domanda del condominio è stata rigettata sia in primo che in secondo grado perché ritenuta tardiva. La questione è stata riproposta di fronte ai giudici di legittimità dove la società ricorrente ha sostenuto che la domanda era nei termini perché presentata dopo l’esito della perizia tecnica.

A suffragio della sua domanda ha richiamato l’orientamento della Cassazione secondo cui in tema di garanzia per gravi difetti dell’opera il termine di decadenza non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non se ne sia manifestata appieno la gravità e non si sia acquisita la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione e imputazione delle cause.

La Cassazione, nel respingere definitivamente il ricorso, ha affermato che dato che l’immobile era di nuova costruzione e le infiltrazioni d’acqua immediatamente visibili, non fosse necessario attendere gli esiti della relazione tecnica. Infatti, ha proseguito il collegio, il consolidato indirizzo volto a non onerare il danneggiato dell’immediata proposizione dell’azione, non va inteso nel senso che in ogni caso di difetti dell’immobile il termine di decadenza per la denuncia decorre dall’espletamento di una perizia. L’orientamento riportato indica un criterio da utilizzare qualora i vizi necessitino di analisi approfondite ma non può trovare applicazione nell’ipotesi di immobile di nuova costruzione nel quale tutti i danneggiati possono rilevare fin subito l’esistenza delle gravi infiltrazioni.