23 Dicembre 2011

Il condomino fa i lavori in casa e ingloba un pezzo di ballatoio: lecito se non danneggia il vicino


11.12.22 Cassazione 28025 Utilizzo bene comune allegato_5076-1324568530

Occhio alle case che “camminano”. Durante la ristrutturazione dell’appartamento
il muro perimetrale del condominio viene spostato in avanti e la casa di chi ha
commissionato i lavori si “mangia” un pezzo di ballatoio: sbaglia tuttavia il
giudice del merito a ritenere applicabili le norme sulla servitù mentre avrebbe
dovuto prendere in considerazione la disciplina sui beni comuni e verificare
quindi se l’avanzamento della parete non danneggi il proprietario confinante o
qualche altro condomino. È quanto emerge dalla sentenza 28025/11, pubblicata
dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Nessuna servitù
Il
risultato dei lavori commissionati dalla signora è presto detto: una porzione
del pianerottolo è inglobata nell’ingresso dell’appartamento e la zona viene
così collegata alla canna fumaria sistemata nel sottotetto, grazie allo
spostamento della parete perimetrale condominiale all’altezza della porta
d’ingresso di casa. L’errore dei giudici di primo e secondo grado, in proposito,
consiste nell’affermare che l’opera sia tale da creare una servitù in danno del
condominio: per la costituzione del diritto reale, infatti, si rende necessaria
l’esistenza di due beni appartenenti a soggetti diversi, mentre nella specie può
ricorrere al massimo un uso esclusivo del bene comune.

Confini e
limitazioni
Sarà allora il giudice del rinvio a fare chiarezza, applicando
le norme di cui all’articolo 1102 Cc: a ciascun condomino è consentita
l’utilizzazione più intensa dei beni comuni a patto di non alterarne la
destinazione d’uso e di non impedire un pari uso agli altri; in tema di muro
perimetrale condominiale, fra l’altro, è consentito al singolo proprietario di
aprire un varco nella parete per accedere ai locali di sua proprietà, a patto
che l’innovazione non danneggi gli altri condomini. Accolto il ricorso della
signora che ha “sconfinato”, sia pure – sostiene lei – in misura infinitesimale:
la donna si dice disposta a pagare la superficie “rubata” al doppio del valore.
La Corte d’appello, dunque, dovrà verificare se l’avanzamento ha limitato ili
diritto di transito e di accesso del vicino e degli altri condomini.