28 Luglio 2014

Il conduttore evita di pagare i danni al locatore anche se non compie le piccole riparazioni


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Nel rapporto di locazione le carenze di interventi di piccola manutenzione se non alterano le caratteristiche dell’immobile non comportano la violazione del contratto da parte del conduttore.
Lo sancisce la Cassazione con la sentenza 17066/14, pubblicata oggi dalla terza sezione civile. Con la pronuncia, Piazza Cavour cassa con rinvio la sentenza della Corte d’appello di Roma e accoglie il ricorso di una donna conduttrice in un contratto di locazione turistico-alberghiera. Il locatore chiedeva innanzi al Tribunale capitolino la risoluzione per inadempimento della conduttrice, il rilascio dell’immobile e il risarcimento dei danni. Il giudice di prime cure accoglieva l’istanza del locatore. Proposto appello, la Corte d’appello di Roma respingeva entrambi i ricorsi. La conduttrice sosteneva che il giudice di merito avesse in modo errato qualificato come obbligazione primaria del contratto l’obbligo di effettuare la manutenzione ordinaria dell’immobile, che avrebbe invece  natura di obbligazione accessoria. La Cassazione dà ragione alla donna e cassa con rinvio la decisione dei giudici romani.
«L’errore compiuto dalla corte territoriale è duplice: in primo luogo, ha errato nel ricondurre un inadempimento all’obbligo di compiere alcune riparazioni, del quale contestualmente in concreto accertava la modesta entità rientrante negli obblighi di piccola manutenzione, che, a norma dell’articolo 1576 Cc sono a carico del conduttore, mentre in riferimento alla locazione di beni immobili, l’obbligo di eseguire tutte le altre riparazioni, idonee a mantenere la cosa in buono stato locativo, gravano sul locatore in genere proprietario dell’immobile».
L’articolo 1587 Cc, continua Piazza Cavour, «pone al primo posto tra le obbligazioni principali del conduttore quella di prendere in consegna la cosa e utilizzarla con la diligenza del buon padre di famiglia utilizzandola per l’uso individuato nel contratto o altrimenti desumibile dalle circostanze, e quindi la colloca anche prima dell’obbligo di pagare il corrispettivo nei termini convenuti». Per quanto riguarda il contenuto di questo obbligo, quest’ultimo fa riferimento all’impegno che grava per legge sul conduttore di non alterare la destinazione della cosa, nel duplice senso di non alterarne le caratteristiche strutturali in modo tale che essa non possa più essere utilizzata come prima e non alterarne la destinazione utilizzandolo in modo diverso da quello convenuto con il locatore e contrario alla volontà di questi.
Nel caso di specie, è stata accertata la presenza di piccole carenze nella manutenzione, al termine della locazione di un albergo protrattasi nell’arco dei nove anni, in riferimento alla quale il conduttore pagò tutti i canoni di locazione. Non è stato accertato che le carenze fossero così gravi «da intaccare o precludere l’uso stesso dell’immobile secondo la destinazione per la quale esso era stato locato». In conclusione, la Cassazione sostiene che nel rapporto di locazione, le carenze di interventi di piccola manutenzione da parte del conduttore non integrano la violazione dell’obbligo di mantenere la cosa locata con la diligenza del padre di famiglia, prevista dall’articolo 1587 n.1 Cc come la prima delle obbligazioni principali a carico del conduttore, se non comportano un’alterazione delle caratteristiche dell’immobile o un suo degrado frutto non del normale passaggio del tempo ma di un uso improprio di esso tali da renderlo inutilizzabile per la destinazione impressagli dal locatore e per la quale lo stesso è stato preso in locazione».