2 Settembre 2014

La clausola risolutiva ad hoc blocca la pretesa erariale sui canoni se il conduttore è inadempiente


14.09.02 CTP Brescia -Locazione canoni non percepiti clausula risolutiva espressa

Se il contratto di locazione si è risolto di diritto al verificarsi dell’inadempimento
del conduttore, il locatore non deve corrispondere le imposte riguardanti i
canoni non percepiti. In altri termini la previsione di una clausola risolutiva
espressa determina civilisticamente il momento ultimo di efficacia del
contratto, cui fare riferimento per assoggettare a tassazione il reddito di
locazione, sia esso percepito o meno. Lo ha stabilito la Ctp di Brescia con la
sentenza 365/5/14, che, con una pronuncia ispirata al principio di effettiva
capacità contributiva sancito dall’articolo 53 della Costituzione, ha accolto il
ricorso del contribuente.
La controversia trae origine dalla notifica di un avviso di accertamento con il quale l’Agenzia delle entrate
rideterminava i redditi da fabbricato dichiarati dal contribuente per l’anno 2008, in relazione ad alcuni
contratti di locazione che si erano risolti per morosità del conduttore.
Secondo il ricorrente la pretesa doveva considerarsi illegittima in virtù della presenza della clausola
risolutiva espressa: dal momento del verificarsi di tale condizione l’Ufficio avrebbe dovuto ritenere interrotto
l’assoggettamento a tassazione. Nelle sue difese l’ufficio eccepiva che, trattandosi di immobili ad uso
diverso da quello abitativo (per quelli abitativi è infatti prevista la deroga al comma 2 dell’art. 26 del Tuir), il
canone di locazione andava comunque dichiarato a prescindere dall’effettiva percezione.
Non la pensa così la Ctp secondo cui l’aspetto civilistico del venir meno del contratto per effetto
dell’inadempimento del conduttore condiziona quello fiscale in quanto è fino alla data dello scioglimento di
diritto del contratto «che il contribuente dovrà dichiarare e quindi assoggettare a tassazione i redditi percepiti
o no, non esistendo più successivamente alcun contratto di affitto valido». Tanto più che nel caso di specie
la riconsegna del bene, avvenuta in tempi molto lunghi, non solo non è indice di alcun reddito, ma fonte di
danno per il ricorrente che, medio tempore, non ha potuto disporre degli immobili per poterli eventualmente
locare.