1 Maggio 2013

L’amministratore del condominio minimo può agire senza mandato per il recupero dei crediti


Anche nel condominio minimo l’amministratore può promuovere azione giudiziaria, in assenza di un mandato specifico, per recuperare le spese non corrisposte da uno dei due proprietari.

È quanto affermato dalla Corte di cassazione che, con la sentenza n. 10184 del 30 aprile 2013, ha respinto il ricorso di un amministratore.

A citarlo in causa uno dei due proprietari che aveva dovuto saldare anche i debiti dell’altra, la sorella. Per questo aveva chiesto il risarcimento all’amministratore dell’epoca. Questo si era difeso sostenendo in primo luogo che nel condominio minimo il vertice senza mandato non può agire in giudizio per ottenere decreto ingiuntivo. In secondo luogo aveva sostenuto che all’epoca dei fatti lui non era stato ancora formalmente nominato.

Il Collegio di legittimità ha respinto la prima tesi difensiva spiegando che la disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l’impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell’assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all’unanimità, quanto, a fortiori, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni.

Sul secondo fronte la Cassazione ha ritenuto insufficiente a provare la nomina dell’amministratore il giuramento decisorio del condomino ingiungente: sul punto la sentenza chiarisce che il giuramento in entrambe le ipotesi previste dalla legge (decisorio e suppletorio/estimatorio: art. 2736 c.c.), consiste in una dichiarazione di verità o di scienza, la quale, come si ricava dall’art. 2739, cpv. c.c., ha ad oggetto un fatto proprio della parte cui è deferito, ovvero un fatto comune ad entrambe le parti, nel qual caso esso è riferibile, ovvero ancora la conoscenza di un fatto altrui. In ogni caso, il factum probandum deve essere inteso in senso storico ed oggettivo, esclusi, pertanto, i fatti che coinvolgano in modo diretto l’esistenza o l’inesistenza di un rapporto o di una situazione soggettiva. In altri termini, il giuramento – sia esso decisorio o suppletorio – non può essere deferito al fine ai ottenere dichiarazioni sull’esistenza o inesistenza di un rapporto giuridico o di una situazione giuridica, né per provocare l’espressione di apprezzamenti od opinioni, specialmente se questi comportino la valutazione di situazioni giuridiche; infatti, la sua formula deve avere ad oggetto circostanze specifiche, percepibili dal giurante con i sensi o con l’intelligenza, cioè fatti storici.