12 Maggio 2014

L’amministratore non può vendere casa se pende la causa di rivalsa sui danni aperta dai condomini


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Stop alla compravendita immobiliare che vede l’amministratore condominiale nella veste di alienante: non si può bocciare la revocatoria promossa dai singoli condomini che hanno dovuto risarcire il terzo, almeno fino a quando non sarà passata in giudicato la causa che esclude la responsabilità professionale dell’amministratore, chiamato a vigilare sulle infiltrazioni d’acqua negli immobili del fabbricato. E ciò perché può ben tutelarsi con l’azione ex articolo 2901 Cc anche il titolare di un credito eventuale, com’è il singolo condomino in cerca di rivalsa sull’amministratore. È quanto emerge dalla sentenza 9855/14, pubblicata il 7 maggio dalla terza sezione civile della Cassazione.

Legittimazione attiva
È accolto contro le conclusioni del sostituto procuratore generale il ricorso dei condomini che hanno dovuto rimborsare pro quota oltre 26 mila euro per le acque nere che hanno invaso l’immobile di un terzo. L’amministratore condominiale, nel frattempo, pensa bene di vendere al figlio la sua unica proprietà non gravata da ipoteche o trascrizione pregiudizievoli, vale a dire la quota del 50 per cento di un immobile che si trova proprio nel fabbricato “incriminato”. Il punto è che le infiltrazioni ben potrebbero essersi verificate per la cattiva manutenzione delle condutture e per l’omessa vigilanza sul regolare deflusso delle acque nere condominiali. È vero: la domanda dei condomini risulta respinta in primo e secondo grado, ma pende ancora il ricorso per cassazione e, dunque, sulla questione non si è affatto formato il giudicato. Senza dimenticare che la stessa Corte d’appello ha confermato che il controllo sul funzionamento delle tubature rientra comunque nei doveri dell’amministratore. Insomma: i condomini in cerca di rivalsa sull’amministratore condominiale risultano legittimati all’azione ex articolo 2901 Cc in quanto creditori eventuali, laddove dovesse essere riconosciuta la responsabilità professionale di chi gestisce l’ente collettivo: può ben cautelarsi con la revocatoria anche chi è titolare di un credito che risulta ancora soggetto ad accertamento giudiziale; in ogni caso l’eventuale sentenza dichiarativa dell’inefficacia dell’atto revocato non può essere portata ad esecuzione finché l’esistenza del credito non sia accertata con efficacia di giudicato. Parola al giudice del rinvio.