25 Ottobre 2013

Non basta il condono a rendere abitabile il sottotetto se il regolamento impone il “sì” dei condomini


Neanche il condono edilizio batte il regolamento condominiale di tipo contrattuale, che vieta le innovazioni senza il consenso di due terzi dei proprietari esclusivi del fabbricato. La legge urbanistica che autorizza il recupero dei sottotetti non basta da sola per rendere abitabile i locali senza la maggioranza qualificata dell’assemblea: la regolarizzazione della costruzione, infatti, opera sul solo piano pubblicistico, ma non può incidere nelle controversie fra privati, laddove c’è una lesione di diritti di proprietari esclusivi che risultano pregiudicati dall’attività edilizia del vicino. È quanto emerge dalla sentenza 24125/13, pubblicata il 24 ottobre dalla seconda sezione civile della Cassazione.

Piani separati È accolto contro le conclusioni del sostituto procuratore generale il ricorso dei vicini che intendono bloccare i lavori nel sottotetto non autorizzati dall’assemblea. Il regolamento condominiale che ha natura contrattuale, ricordano gli “ermellini”, può ben porre limitazioni alla destinazione d’uso di singoli immobili di proprietà esclusiva. Sbaglia allora la Corte d’appello a ritenere che la legge regionale per il recupero dei sottotetti a fini abitativi possa costituire uno ius superveniens in grado di prevalere sui principi ex articoli 1322 e 1372 Cc e sulle disposizioni del regolamento condominiale. E in ogni caso la Dia ottenuta per il sottotetto fa salvi i diritti dei terzi. Il punto è che ogni condono per violazioni di norme urbanistiche impedisce soltanto all’amministrazione di riscuotere le sanzioni per l’abuso edilizio e opera unicamente sul piano dei rapporti fra il soggetto costruttore e gli organi pubblici. Resta distinto il piano dei rapporti privatistici: la sanatoria non può infatti impingere i diritti dei terzi che risultano compressi dall’attività edilizia illecita. Cade ancora in errore la Corte territoriale quando si rifà alle successive compravendite dell’immobile per accertarne la vera destinazione d’uso laddove l’interpretazione dei contratti risulta non complessiva ma solo parziale. Risultato: la parola passa al giudice del rinvio.

13.10.25 Cassazione Non basta il condono a rendere abiltabile il sottotetto se il Regolamento prevede il si dei condomini