10 Dicembre 2013

Non paga i lavori alla facciata dell’edificio il conduttore che s’impegnò alla manutenzione delle cose comuni


13.12.10 Spese Facciata del proprietario non del conduttore – Differenze tra ordinaria e straordinaria manutenzione

Sono a carico del locatore i lavori di rifacimento della facciata dell’immobile anche se il contratto d’affitto prevede una clausola che mette a carico del conduttore «l’ordinaria manutenzione, compresa quella inerente i servizi e le cose comuni, anche se dipendente da vetustà o caso fortuito». E ciò perché nella distinzione fra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria pesa senz’altro il costo di realizzazione e devono ritenersi rientranti nella seconda categoria, e dunque da porsi a carico del locatore, tutti gli interventi il cui esborso risulta sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. È quanto emerge dalla sentenza 27540/13, pubblicata il 10 dicembre dalla terza sezione civile della Cassazione.

Godimento del bene
Confermato l’accoglimento dell’opposizione al decreto ingiuntivo a suo tempo ottenuto dal locatore. Il contratto, nella specie, è stato stipulato ai sensi dell’articolo 11, comma 2, della legge 359/92, quella dei cosiddetti “patti in deroga”: non c’è dubbio che la clausola possa derogare alla normativa civilistica accollando ai conduttori le spese di ordinaria manutenzione che derivano dall’obsolescenza dell’edificio o da un imprevisto. Il punto è la linea di demarcazione con le spese di manutenzione straordinaria. Inutile per il locatore invocare l’applicabilità dei criteri di cui all’articolo 31 della legge 457/78: un conto sono infatti le norme generali per il recupero del patrimonio edilizio e urbanistico, un altro gli interventi di manutenzione rilevanti nei rapporti fra i privati. È oggi necessaria, osservano gli “ermellini”, l’elaborazione di «autonome categorie concettuali» dopo il superamento della legge sull’equo canone. E il punto di partenza non può che essere la disposizione ex articolo 1005 Cc: la manutenzione ordinaria riguarda tutti gli interventi per riparare guasti prevedibili e ricorrenti, che comportano spese modiche; quella straordinaria, invece, comprende le riparazioni che hanno natura eccezionale e imprevedibile nell’ambito dell’ordinaria durata del rapporto di locazione, oltre a imporre un esborso rilevante, compresi gli interventi d’urgenza necessari per il ripristino dell’integrità e dell’efficienza dell’immobile. Il rifacimento della facciata è un fatto «episodico» nell’arco della gestione condominiale e non può essere il conduttore a pagarlo, anche se l’intervento dovesse essere considerato di manutenzione ordinaria ai fini urbanistici. Non resta che pagare le spese di giudizio.