31 Luglio 2014

Per l’opponibilità delle servitù reciproche previste da regolamento contrattuale è necessaria una trascrizione specifica nell’atto di acquisto


14.07.31 Cassazione Regolamento trascrizione specificha opponibilità servitù

È necessaria, ai fini dell’opponibilità delle servitù reciproche, costituite con il regolamento di condominio contrattuale, una trascrizione specifica e autonoma del vincolo nell’atto di acquisto di un bene. Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 17493, pubblicata oggi dalla seconda sezione civile. Con la pronuncia, gli “ermellini” accolgono alcuni motivi di ricorso di una società e cassano la sentenza della Corte d’appello di Ancona.

Il caso

L’amministratore di un condominio conveniva una società davanti al Tribunale di Ancona, chiedendo che venisse dichiarata l’illegittimità della sua opera, consistente nella trasformazione del portico di sua proprietà in unità abitativa, con la condanna alla demolizione di quanto eseguito. La società dichiarava che l’azione non rientrava tra quelle che l’amministratore era legittimato a intraprendere. Proposto ricorso in secondo grado, la Corte territoriale rigettava l’istanza della società. Ad avviso del giudice di seconde cure, nell’atto di assegnazione notarile è contenuto un espresso richiamo al regolamento condominiale, mentre è rimasta indimostrata la circostanza della trascrizione del regolamento presso la «conservatoria dei registri immobiliari». Non è dello stesso avviso la Cassazione che accoglie il terzo motivo di ricorso della società. La Corte territoriale ha errato in merito all’individuazione della disciplina giuridica applicabile al caso in esame.

La Cassazione ricorda che l’articolo 2659, comma 1, n. 2, c.c., «secondo cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in collegamento con il successivo articolo 2655, il quale stabilisce che l’omissione o l’inesattezza delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione, eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l’atto». Ne consegue che «dalla nota deve risultare non solo l’atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell’atto produce in relazione al bene». Pertanto, «in caso di regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprietà esclusiva». La Corte territoriale non si è, però, attenuta a queste indicazioni, avendo affermato che negli atti originari di assegnazione della cooperativa a vari soggetti, era contenuto un espresso richiamo al regolamento di condominio, il quale era da ritenere trascritto, poiché allegato all’atto. Pertanto, la Corte suprema accoglie un motivo di ricorso della ricorrente e cassa con rinvio la sentenza impugnata relativamente al terzo motivo.