28 Marzo 2013

Solo annullabile e non nulla la delibera, anche se il verbale è privo di nomi e millesimi dei condomini presenti


13.03.27 Cassazione Differenza delibere nulle e annullabiliLe delibere condominiali sono radicalmente nulle solo in rari casi, mentre negli altri risultano semplicemente annullabili. È dunque escluso lo stop definitivo alla delibera laddove a verbale non risultano riportati il numero e i nomi dei condomini presenti, con i relativi millesimi rappresentati. Né ha senso, in proposito, distinguere fra il vizio che poteva inficiare il momento genetico della formazione dell’assemblea rispetto al suo momento deliberativo su argomenti specifici. È quanto emerge dall’ordinanza 3586/13, pubblicata dalla sesta sezione civile della Cassazione.

Criteri discretivi
La Suprema corte decide nel merito respingendo l’originario ricorso del singolo condomino per l’impugnazione della delibera. La differenza fra nullità e annullabilità delle decisioni dell’assemblea condominiale è stata chiarita dalla sentenza 4806/05 delle Sezioni unite civili. La nullità scatta quando: le delibere sono prive degli elementi essenziali, hanno un oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume) oppure che non rientra nella competenza dell’assemblea; incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; risultano comunque invalide in relazione all’oggetto. Devono, invece, essere qualificate come annullabili le delibere: con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea; quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione; quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

Distinguo ozioso
Nel caso specifico non giova al condominio che ha impugnato la delibera proporre la distinzione tra il caso in cui il vizio si appalesa al momento della costituzione dell’assemblea da quello in cui esso emerge solo in sede di adozione della singola delibera, vale a dire quando non solo non sia possibile valutare se vi sia stato un certo numero di condomini presenti e votanti in una certa maniera e su un certo oggetto all’ordine del giorno, ma non si possa neppure affermare correttamente costituita l’assemblea, in mancanza della dimostrazione della sussistenza dei quorum previsti per quella specifica materia. Si tratta infatti di una distinzione che, osservano gli ermellini, infliggerebbe un vulnus «all’intera tenuta argomentativa del ragionamento» svolto dalle Sezioni unite civili, che hanno circoscritto l’ipotesi di radicale nullità a una serie di ipotesi residuali. Spese di lite compensate perché la decisione del massimo consesso nomofilattico è successiva all’originaria impugnazione della delibera.